LA NON CESSION D’UN MANDAT D’AGENT IMMOBILIER DANS LE CADRE D’UNE CESSION DE FONDS DE COMMERCE D’AGENT PASSE ENSUITE EN LIQUIDATION JUDICIAIRE
Un arrêt très intéressant vient d’être rendu le 28 juin par la Cour de cassation (Cass. com., 28 juin 2017 n° 15-17.394).
Rappelons que lorsqu’une entreprise cède son fonds de commerce à une autre, cette cession emporte la cession des contrats en cours (sauf ceux éventuellement expressément exclu par les parties dans l’acte de cession). Un fonds de commerce est principalement constitué de la clientèle, du bail et des marques ou enseignes éventuelles.
Cela devrait en principe être identique en cas de cession d’un fonds de commerce d’agent immobilier.
Cela peut parfois se compliquer avec les règles de la procédure collective (redressement ou liquidation judiciaire).
Dans l’arrêt que vient de rendre la Cour de cassation, le cessionnaire (acquéreur) du fonds de commerce d’une société agent immobilier qui a été mise en liquidation judiciaire a assigné un client de l’agence immobilière (en liquidation) en paiement d’une commission convenue dans le cadre d’un contrat de mandat reçu antérieurement à cette liquidation judiciaire.
Le client s’est pourvu en cassation en reprochant à la Cour d’Appel de l’avoir condamné à payer cette commission alors qu’il estimait que le mandat avait pris fin avec la liquidation judiciaire.
La Cour de cassation rappelle un principe clair : « l’article L 641-11-1-I du Code de commerce dispose que, nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture ou du prononcé d’une liquidation judiciaire ».
Ce principe est la base des procédures collectives. Il permet d’éviter les résiliations en chaîne de contrats de sociétés cherchant à trouver une solution… Ainsi, les contrats se poursuivent de plein droit (bail commercial, contrat de travail, fournisseurs…).
C’est donc logiquement que la Cour de cassation estime que le mandat n’est pas résilié par la liquidation judiciaire de l’agent.
Toutefois, la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel sur un motif plus surprenant : la Cour estime que la cession d’un fonds de commerce d’agent immobilier n’emporte pas la cession des mandats confiés à ce professionnel.
Pourtant, il semblait logique que les mandats soient cédés avec le fonds de commerce, comme l’a considéré la Cour d’Appel, puisque les mandats font partie de la clientèle du fonds de commerce d’agent immobilier !
Cette position n’est pas évidente. Il faut donc trouver une parade.
Notre conseil : il faut prévoir une clause spécifique de cession des mandats avec la liste précise dans le contrat de cession de fonds de commerce d’agent immobilier ainsi qu’une clause dans les mandats précisant bien qu’ils seront cédés avec le fonds de commerce en cas de cession.
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